摘 要：住宅工程质量分户验收（一户一验）制度在全国范围内的推广实施，为确保住宅工程质量满足分户验收在主要使用功能和观感质量方面的要求，阐述了分户验收的相关单位均要落实自身的质量控制措施和控制要点。
关键词：住宅工程质量 分户验收（一户一验） 质量控制
引 言
随着住宅工程质量分户验收（一户一验）制度在全国范围内的推广实施，住宅工程质量分户验收（一户一验）制度也越来越受到社会的关注。各地方也相应制定了住宅工程质量分户验收的规程规范、导则等法规制度；政府质量监督部门提出了具体的监督管理要求；小业主也特别关心自己所购房屋的质量与安全。
1.住宅工程质量分户验收的含义
住宅工程质量分户验收，是指住宅工程在按照国家规范要求内容进行工程竣工验收时（即施工单位提交竣工报告后，单位工程竣工验收前，建设单位按照分户验收规程要求，组织勘察、设计、施工、监理、物业等单位），对住宅工程的每一户及单位工程公共部位涉及主要使用功能和观感质量进行的专门验收，并在分户验收合格后出具分户工程质量竣工验收记录，即一户一验。
2.分户验收的责任主体与实施办法
2.1分户验收的实施办法
分户验收由建设单位组织施工单位、监理单位、物业单位共同实施；工程监督机构（通常是对应政府质量安全监督机构）在监督工程竣工验收过程中，抽查住宅工程分户验收情况。验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理等单位负责人签字（签章）确认并加盖工程质量验收专用章的《住宅工程质量分户验收表》，该表在注重工程交付使用时，由开发商将其作为《住宅质量保证书》的附件一并移交业主，并就分户验收情况告知业主，否则业主可拒收房屋；验收不合格的，建设单位不得组织整个工程的竣工验收。具体验收流程见：验收流程附图，附件1。
2.2分户验收的责任主体
分户验收工作应贯彻谁建设谁负责，谁施工谁负责，谁监理谁负责的原则。分户验收工作应由建设单位组织各参建单位实施，各参建责任主体须全面深刻掌握和领会分户验收相关规定，是分户验收工作及时、顺利实施的关键。《分户验收规程》也明确了建设单位是住宅工程质量的第一责任人，施工、监理和物业参与和把关住宅质量，对分户验收不合格的住宅工程，质监部门将不予组织竣工验收监督。凡是消费者发现的问题，不管是在收房时查出的，还是在入住以后发现的，只要是在保修期内，开发商都要负责维修。
3.分户验收的主要内容
分户验收的主要内容是针对影响使用功能和主要观感的项目，同时也是住户质量投诉较多的项目，具体包括：（1）地面、墙面和顶棚质量；（2）门窗质量；（3）栏杆、护栏质量；（4）防水工程质量；（5）室内主要空间尺寸；（6）给水排水系统安装质量；（7）室内电气工程安装质量；（8）建筑节能和采暖工程质量；（9）有关合同中规定的其他内容。对于结构安全由施工过程控制，质量验收规范规范验收行为，分户验收不影响国家施工质量验收规范要求的验收内容。
4.分户验收依据
分户验收依据为国家现行有关工程建设标准，主要包括住宅建筑规范、混凝土结构工程施工质量验收、砌体工程施工质量验收、建筑装饰装修工程施工质量验收、建筑地面工程施工质量验收、建筑给水排水及采暖工程施工质量验收、建筑电气工程施工质量验收、建筑节能工程施工质量验收、智能建筑工程质量验收、屋面工程质量验收、地下防水工程质量验收等标准规范，以及经审查合格的施工图设计文件。
5.住宅工程分户验收的质量控制
5.1开发商或建设方对住宅工程分户验收的质量控制
如前所述，开发商或建设方作为住宅工程的投资方和分户验收组织方，一方面，在确保住宅工程质量满足分户验收的要求承担着组织责任，另一方面，作为商品房的销售（卖）方，需按销售协议确定的质量标准、规格、日期向购买者提供房屋及相应的质量证明文件和商品房维修保养即售后服务工作，开发商还承担着供应商的相应责任。
我们知道，住宅项目的开发建设一般分为：前期规划及招投标阶段、合约签订阶段、施工阶段、分户验收阶段、竣工验收备案阶段等几个阶段，为此建设方在项目建设的各个阶段都必须有对应的质量控制保证要点具体如下：
5.1.1前期规划及招投标阶段
房地开发商作为工程发包方，招投标过程中，就将分户验收的具体内容及验收标准、要求在招标文件中明确，并要求投标人在投标文件中明确分户验收的落实方案和具体措施。在评标时，对投标人的方案、措施的可行性、可操作性进行严格审查，作为评标的一个重要内容进行评分。
5.1.2合约签订阶段
开发商与建设相关方签订建设工程合同、监理合同、设计合同、物业管理合同等合同时，在专项条款中对分户验收的具体内容、验收标准和要求、具体措施方案明确约定，对工程质量责任如何承担进行明确划分。
5.1.3施工阶段
在施工过程中，开发商严格按合同约定，加强对建设相关方执行分户验收进行监督和管理，并对施工中出现的工程质量问题，进行跟踪，督促建设相关方整改修复，不留后患，将分户验收的标准体现在工程建设的全过程中。
5.1.4分户验收阶段
在施工方提出竣工验收申请，工程符合分户验收条件的情况下，建设方根据工程特点，编制分户验收方案，对验收部位的内容、质量要求、检验方法、数量进行明确；按分户验收人员资格要求，组织勘察、设计、施工、监理、物业等单位组成分户验收小组，进行一户一户及公共部位的验收，验收合格，签认《住宅工程分户验收记录表》；对验收不合格的，必须进行返修或返工直至全部符合要求，重新组织修整部分的分户验收。
5.1.5竣工验收备案阶段
分户验收完成后，建设方便可组织竣工验收，提出竣工验收报告，质检站将对住宅工程质量抽检复核，复核通过，进入竣工备案程序，否则将被责令重新组织分户验收或竣工验收。
5.2 施工单位住宅工程分户验收的质量控制
5.2.1住宅工程分户验收的前提条件
施工单位在住宅工程分户验收的质量控制，首先必须明确的是住宅工程分户验收发的前提条件是：（1）工程已完成设计和合同约定的工作量；（2）所含分部（子分部）工程的质量均验收合格；（3）工程质量控制资料完整；（4）主要功能项目的抽查结果均符合要求；（5）有关安全和功能的检测资料应完整。
关于结构安全等方面的验收，在工程施工过程中应进行验收和质量控制，不作为分户验收内容，但作为分户验收的前提条件。施工过程出现的质量问题、事故应在施工过程中处理并验收完毕，也就是说工程质量验收已完成后施工单位方可提出分户验收申请。
5.2.2施工单位住宅工程分户验收的质量控制始于工程施工质量形成过程，并贯穿始终
按施工层次划分施工质量形成过程，分为单位工程、分部（子分部）工程、分项工程、检验批等层次，它们之间具有一定的包含与施工先后顺序关系。另外，影响工程质量的因素主要有5个方面：人（man）的因素；材料（material）的因素；机械（machine）的因素；工艺方法（method）的因素；环境（environment）的因素，即4M1E。再次，住宅工程有与其他建设工程质量一样的特点，那就是（1）质量的隐蔽性，如在施工过程中不及时进行质量检查验收，不做好质量的事先和事中控制，事后从表面检查就很难发现内部存在的质量问题；（2）质量终检的局限性，工程项目建成后，不可能像一般工业产品一样，将产品拆卸、解体来检查其内在的质量，施工过程不可逆；（3)影响因素多，投资、设计、材料、施工工艺、技术措施、人员素質、工期、环境等。
这些均要求施工单位的质量控制必须加强预控和事中控制（过程控制）的各项措施：①建立有效的质量保证体系，并使之有效运行；②建立领导小组，落实人员，分清责任；③加强施工技术管理工作，在施工组织设计或施工方案中落实具体质量技术措施，结合分户验收规程中的质量控制要点和住宅工程质量通病防治措施编制专项方案；④加强原材料、构配件质量管理；⑤在施工中将分户验收规程中的质量控制要点结合住宅工程质量通病防治措施落到实处，严格控制，各道工序质量的检查验收，落实三检制度，严格履行验收程序，上道工序未验收合格，不得进入下道工序施工。
5.3監理单位住宅工程分户验收的质量控制
5.3.1监理质量控制过程的原则
监理单位作为建设方的技术和咨询服务方，在质量控制方面发挥着重要作用。在质量控制过程中坚持：①质量第一、质量标准的原则；②以人为核心的原则，重点提高和控制人员的素质和行为，一人的工作质量来保证工程质量；③强调事前控制为主的原则，防患于未然，加强过程中的质量检查和控制、事后整改与跟踪控制；④以国家规范及地方法规文件、合法有效的合同与设计文件的要求，科学、公正、守法的执业原则。
5.3.2监理质量控制措施要点
①监理单位应根据住宅工程特点、分户验收制度相关文件的要求和住宅工程质量通病的防治标准措施，对易发生质量问题的工程节点部位作为质量控制的重点，在监理规划或监理细则体现具体的控制措施；
②认真审查施工总、分包单位的资质、人员和质量安全管理制度、体系；对施工组织设计、专项施工方案及技术措施审批强调合规的同时强调方案措施的针对性和可操作性；
③对易发生质量问题的工程节点部位在施工过程中进行重点控制；
④特别针对住宅工程分户验收的质量控制要点的所有内容进行重点跟踪控制，督促施工单位落实图纸、规范、合同及分户验收规程中的质量控制要点和住宅工程质量通病防治措施的各项措施；
⑤加强对原材料、构配件和建筑设备的进场验收与相应的见证取样复试检查工作；
⑥严格验收程序，做好现场巡视、旁站和检验批、分项工程、子分部及分部的验收确认工作，认真落实住宅工程质量分户验收控制要点要求；
⑦在质量控制过程中，监理还应加强协调、信息资料管理工作。
6.结语
住宅工程质量分户验收制度的实施，不仅大大减少了住宅交付使用后因房屋质量问题而产生的纠纷投诉，有效地提高了工程质量，降低了工程返修率，而且提高了居民对住宅工程质量的满意度，强化了市场责任主体的质量意识，提高了政府的监管效率；住宅工程分户验收规程中的质量控制要点结合住宅工程质量通病防治措施的在工程施工中落实，将更有利于住宅工程质量的提高；分户验收制度的实施，必将督促开发商、施工、监理单位等加强建设过程中的质量预控和检查，落实工程质量责任，提高工程质量的科学管理水平。
参考文献：
［1］江苏省《住宅工程质量通病控制标准》DGJ32/J16-2005.
［2］江苏省《住宅工程质量分户验收规程》DGJ32/J103-2010.
［3］卢文理.建筑工程中工程质量管理研究.建材与装饰（2008年11月中旬）.
［4］关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知. 建质[2009]291号.
［5］陈云芳. “一房一验”开发商准备好了吗？（周吉高、王利）.房地产时报.
作者简介：
张仲灵(1970-)，男，汉族，上海，籍贯：四川射洪，本科学历，高级工程师，主要从事工程项目管理。工作单位：上海珠江投资有限公司。