摘要：本文简要阐述了住宅小区综合管理的重要性，分析了当前住宅小区综合管理中存在的主要问题，提出了强化住宅小区建设管理措施。
关键词：加强住宅小区 综合管理
住宅小区综合管理是城市管理和社会管理的重要组成部分，既是关注民生和提高市民居住生活质量的需要，更是促进和谐社会、和谐社区建设的需要。近年来，各地在加强住宅小区综合管理方面进行了有益地探索，做了很多工作，花了很多精力，取得了积极的成效，但离群众的要求还有很大的差距。因此，如何研究解决住宅小区综合管理中的突出问题，成为一个迫切而重要的现实课题。
一、住宅小区综合管理中存在的主要问题
随着城市化进程的不断加快、社会管理力度的不断加大和人民群众对生活环境质量要求的不断提高，住宅小区综合管理仍存在一些与现实需求不相适应的问题，主要表现在以下四个方面：
一是住宅小区建设“先天不足”，满足居民基本生活需求的配套设施前期建设不到位、不完善。特别是取消了住宅建设项目综合验收后，导致分期开发的楼盘配套监管缺失，形成了大量的遗留问题，影响住宅小区投入使用后居民生活居住，难以实施有效的综合管理和服务。
二是住宅小区综合管理体系还没有很好地形成。住宅小区综合管理是一项系统工程，涉及到社会的方方面面，需要各级政府、各相关行政主管部门、各有关单位的通力协作，并明确责任，但实际工作中合力不够、职责不清，经常发生推诿扯皮等现象，严重影响住宅小区综合管理工作的开展。
三是旧住宅小区基础条件差，管理措施跟不上。目前，主要受地方政府财力的影响，特别是经济欠发达地区，旧住宅小区整治力度不大、步伐不快，甚至有的地方还没有启动整治工作，使旧住宅小区无法具备物业管理条件，大量旧住宅小区基本处于管理“真空”。
四是住宅小区综合管理长效机制不健全。作为住宅小区综合管理中的主体，物业服务企业、业主之间缺乏互信，物业服务企业整体素质不高，业主“花钱买服务”的观念不强，物业服务费收缴率低与物业服务行业可持续发展、提升整体服务层次还有较大的差距等。
二、细化环节管理，提升住宅小区建设管理水平
一是细化规划管理。在审批新建住宅小区规划建设时，必须严格执行国家居住区相关规范，将开发建设单位提出的市政公用基础设施和公共服务设施建设方案（以下简称建设方案）作为办理建设工程规划许可的要件之一。建设方案主要包括住宅小区基本情况、小区内市政公用基础设施和公共服务设施建设工程进度安排及其保障措施。
二是细化建设管理。在施工建设时，开发建设单位必须按照建设方案统筹安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施，并与住宅同步建设、同步验收、同步交付使用。建设行政主管部门对住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施等工程项目实施质量监督管理，并将实施情况纳入质量监督报告。未按建设方案实施的住宅小区项目，房产行政主管部门不予办理前期物业管理招投标，不予办理商品房预售许可。
三是细化验收管理。在项目验收时，分期建设的住宅小区，实行分期验收。由建设行政主管部门负责牵头成立验收小组，依据有关规定进行分工验收，并各负其职。建设行政主管部门验收住宅小区道路建设、土建、绿化工程以及供水、供电、供气、供暖设备设施等配套；规划行政主管部门验收住宅小区按照规划设计许可建设情况；房产行政部门验收住宅小区物业管理用房、社区用房配置落实情况和住宅小区是否具备入住条件；消防部门验收住宅小区消防设施设备。
四是细化保修管理。保修期内发生维修情况时，由开发建设单位履行建设质量保修责任，并在新建住宅小区办理房屋权属初始登记前，足额向房产行政主管部门缴纳质量保修金，专款专用。保修期内，开发建设单位不履行或怠于履行保修义务的，所发生的维修费用经房产行政主管部门审核后，从该建设单位缴纳的质量保修金中支付，保修期限相应顺延。
五是细化旧住宅小区管理。在旧住宅小区整治改造时，县区政府应承担实施主体的责任，负责本辖区内旧住宅小区改造整治的组织实施工作。改造整治任务逐级按年统一安排。旧住宅小区改造整治费用以县、区财政为主、相关部门为辅、受益群众合理承担。
三、重抓“四位一体”，建立职责明确的管理体系
一是建立推行“四位一体”管理模式。建立并完善“条块结合，以块为主”的管理体制，依托各级住宅小区综合管理联席会议，充分发挥县区政府、相关行政主管部门的指导、协调和监督作用，落实街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会（党支部）、业主委员会、物业服务企业相应责任，切实增强住宅小区综合管理工作实效。实行县区政府统一领导下，由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，建立起以社区党组织为核心，社区居委会、业主委员会和物业服务企业（或其他服务主体）各司其职、充分发挥自身优势，共同协商处理住宅小区事务、共同开展服务，共创和谐社区的“四位一体”管理模式。通过召开联席会议，定期研究住宅小区管理中的各项事务，协调处理各种焦点、难点问题。
二是因地制宜选择物业管理服务形式。在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由社区居委会（党支部）组织业主做好业主大会、业主委员会组建、换届改选等工作，并对其日常运作予以指导和监督。业主委员会在选聘物业服务企业时，根据物业服务企业诚信档案并通过政府统一建立的物业管理招投标平台组织实施，对不完全具备物业管理条件的小区，由属地政府负责落实“准物业管理”或社区直接托管，也可依法采取业主自治管理。未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会（党支部）代为行使业主委员会职责。物业服务企业必须依据物业服务合同约定认真做好小区物业管理和服务工作，维护广大业主的合法权益，接受全体业主监督，对自身无法解决或不属于本企业职责的问题，要及时向属地政府和相关行政主管部门报告，并做好配合工作。
三是结合实际落实相关部门职责。政府相关部门和有关单位应依据各自职责，分工协作，共同指导、检查、监督、落实住宅小区管理工作。县区政府牵头组织开展本辖区住宅小区综合管理工作；规划部门审核住宅小区规划方案，查处违反规划许可行为；建设部门理顺住宅小区供水、供气、供暖管理体制，落实相关管线维修、养护、改造责任，以及协调处理建设工程质量、查处违规装饰装修和擅自改变房屋结构等行为；房产部门牵头制定物业管理规定和行业标准，加强物业服务企业日常监管，以及组织实施物业管理招投标等工作；城管部门查处和治理住宅小区占道经营、违法搭建、侵占绿地、毁坏绿化等违法行为；环保部门查处住宅小区噪声、油烟、废气、排污等扰民行为；公安部门监督落实住宅小区治安防范措施，指导、监督住宅小区停车管理，以及查处违法堆放易燃易爆物品、阻塞交通和消防通道、违规停放大型客货车和油罐车等行为；消防部门监督检查住宅小区消防工作，查处破坏消防设施行为；物价部门根据物业服务情况制定完善住宅小区物业服务收费办法和标准，并对住宅小区收费行为进行监管；工商部门查处住宅小区非法广告和无证经营行为；民防部门负责住宅小区民防设施监管，以及查处违规使用、毁坏民防设施行为；民政部门负责将住宅小区管理工作纳入社区建设，落实社区居委会对业主委员会工作的指导、监督和日常管理；司法部门落实住宅小区矛盾调解工作制度，协助相关主体进行司法诉讼；质监部门对住宅小区电梯、锅炉等特种设备进行安全监督；卫生部门监督检查住宅小区二次供水卫生情况，以及住宅小区内传染病预防；供水、供电、供气、供暖等相关服务单位承担住宅小区分户计量表和分户计量表前管线、设施设备维修养护责任，保障居民安全使用。