内容摘要：本文从物业服务合同的概念入手，界定物业服务合同是一种独立的合同类型。因此，想要解决物业服务合同的法律适用问题，立法应当考虑将这种新型的独立性合同纳入法律规范内，修订合同法或制定民法典将其有名化。
关键词：物业服务 物业服务合同 法律属性
物业服务合同的内涵
在界定物业服务合同的性质之前，应先明确其概念。笔者认为物业服务合同是建立在平等、自愿基础上的，由物业服务企业和全体业主签订的合同。合同的内容主要是物业服务企业为业主提供物业服务管理，业主向物业服务企业支付服务费用，体现双方主体权利义务关系的协议。通过物业服务合同的履行，使业主获得物业服务管理，达到小区物业服务的增值保值、维护居住环境的舒适便利的目的。而物业服务企业则可以以此取得相应的报酬，达到获利的目的。理论界一般把物业服务的概念分为广义和狭义两种。
对于广义的物业服务合同，理论界一般认为其服务项目除了针对业主群体的公共事务进行管理之外，还可以为业主个体提供私人事务的管理服务。一般来说，公共事务的日常管理，是为了业主居住环境的正常运行所必须要提供的一种服务。而业主个体私人事务的服务则是根据单个业主所提出的一种特约服务，该服务只针对单一业主进行。总之，在广义的物业服务合同中只要是业主提出需求，物业服务企业都可以根据物业服务合同的约定提供相应的服务。对于公共事务的日常管理来说，物业服务合同的双方主体是物业服务企业和业主代表的业主委员会。对私人事务的特约服务来说，该物业服务合同的当事人只限于物业服务企业和提出特约服务需求的个体业主。因此，个体业主的特约服务事项一般不包括在由物业服务企业与业主委员会签订的公共管理事项的物业服务合同中，而由物业服务企业和个体业主来单独签订。当然也有一些社区为了方便业主生活以及节约谈判成本、降低服务价格等，由业主委员会代表全体业主与物业服务企业统一协商关于特约服务的内容和价格。尽管如此，业主委员会与物业服务企业也仅仅是针对一些特约服务的条件进行协商，而具体特约服务的内容并不由双方协商产生，还需要单个业主与物业服务企业针对其需求的特约服务达成协议，实质而言，该特约服务协议与普通的服务合同没有区别。一般普通服务合同的主体是经营者和个体消费者，该合同的性质可以是委托合同、保管合同、承揽合同等，并不适用物业服务合同的内容。但在实践中，人们一般将其混为一体，因为特约服务协议发生在业主和物业服务企业之间，所以也认为其是物业服务合同。
狭义的物业服务合同指的仅是业主委员会与物业服务企业针对公共管理事项而达成的物业服务合同，从严格意义上来说，这是一个真正意义上的物业服务合同，因此本文只针对狭义的物业服务合同进行研究。
物业服务合同的法律属性
对物业服务合同的法律属性，多数学者认为属于委托合同的一种，但笔者认为此观点并不合理，作为一种新型的合同类型，物业服务的客体是物业服务，而物业服务既包括物业管理，又包括物业服务，属于综合性的专业服务。其涉及到的范围比较广泛，产生的法律关系也较为复杂，不同于一般的民事合同。正因为物业服务合同的客体是一种负责的综合性服务，不同于一般民事合同的客体，因此物业服务合同属于一种独立的合同类型，不属于合同法规定的任何一种合同。
（一）物业服务合同不同于委托合同
在我国很多学者都把物业服务合同看作是委托合同的一种，认为“物业服务合同从民事合同类型上来看属于委托合同”。笔者认为物业服务合同与委托合同中的有偿委托合同虽然有很多相似之处，例如合同双方主体都在合同中约定一方为他方处理事务，他方负责提供费用或报酬，但这两种合同仍存在明显的区别。
第一，合同主体不同。在委托合同中，合同的双方主体是委托方和受托方，属于一般民事主体，包括自然人和法人。而在物业服务合同中，合同主体虽然是物业服务企业和业主委员会，但如上所述，它还涉及到了第三方主体，即业主，所以物业合同的权利义务实际上涉及到的是物业服务企业、业主委员会、业主三方。其中业主委员会不同于一般的民事主体，既不是自然人，也不具有法人资格，没有独立的财产权、组织机构，因此不能够独立承担民事责任，但具有自己的名称和场所。业主委员会代表全体业主对外实施行为，其产生的后果由全体业主来承担。但在客观上，它在参加民事活动中行使了一定的民事权利，例如，签订物业服务合同的权利、代表业主全体进行诉讼的权利等，因此业主委员会属于民事主体，但其行为具有一定的限制，因此属于不完全民事主体，不同于一般合同中的民事主体。
第二，合同的形式不同。合同法中规定，委托合同可以采用口头形式、书面形式等，属于不要式合同，其合同的成立只要双方当事人意思表示一致就可以是基于委托人对受托人的信赖为前提的。而对于物业服务合同来说，其必须采用书面形式，属于要式合同。不仅如此，依据《物业管理条例》的规定，物业服务企业是按照法律规定的招标投标方式来决定的，因此在签署物业服务合同的同时，都采用一定的物业服务合同示范文本。
第三，合同事项转承不同。在委托合同中，受托人必须亲自实施委托事项，除非经过委托人同意，或者有其他不可避免的事务，不能将委托事项转托给他人来进行处理，这是因为委托合同具有一定人身依附性，是基于委托人对受托人的信赖而订立的。但在物业服务合同中，物业服务企业可以将物业服务合同中一些专项服务内容转托给专业服务公司进行，并不需要经过合同相对人——业主委员会的同意。在物业服务合同中，只要物业服务企业不将服务内容整体转包，或是各项业务分别包给其他公司就可以。
第四，法律后果归属不同。在委托合同中，代理人的行为产生的法律后果是由委托人来承担的，代理人在从事委托事务中取得的一切利益，都归属于委托人。而在物业服务合同中，合同的权利、义务及其责任，都是按照合同的约定来进行的。由合同双方当事人各自承担。
第五，合同解除权不同。在委托合同中，合同双方当事人都可以随时解除合同。但物业合同的解除，有其严格的法律规定。根据《中华人民共和国物业管理条例》第十二条第三款规定，物业服务合同的解除需要过半数业主的同意，过半数指的是专有权面积占有总面积过半数的业主人数。由此可见，物业服务合同的解除是相当严肃的，与委托合同的任意解除截然不同。
（二）物业服务合同不同于雇佣合同
对于雇佣合同，在我国合同法中并没有明确规定，但我国台湾地区民法第四百八十二条规定：“称雇佣者，为当事人约定，一方于一定或不定之期限内为他方服劳务，而由他方给付报酬之契约”。物业服务合同和雇佣合同也具有一定的相似性，二者都是一方向合同另一方提供劳务，但物业服务合同与雇佣合同还是具有较明显的区别。
第一，合同的主体不同。在雇佣合同中，雇主属于一般民事主体，可以是自然人也可以是法人，但被雇佣人只能是自然人。被雇佣人用其劳动技能或工作经验来满足雇主的需求。而在物业服务合同中，被雇佣人是物业服务企业，而前面笔者已经介绍了物业服务企业只能是具有独立人格的法人，因此物业服务合同中的被雇佣人与雇佣合同中的被雇佣人是不一样的。
第二，处理事务的自主权不同。在雇佣合同中，被雇佣人在实施劳务的过程中，必须完全按照雇佣人的指示进行，自己没有自主权，不能作出任何决定。而在物业服务合同中，物业服务企业只要不违反法律、法规的规定以及合同的约定，其具有一定的行为自主权，可以以自己的意愿来为业主提供物业服务，其他人不能进行随意干涉。
第三，对劳务的关注不同。雇佣合同属于一种纯粹的劳务性服务合同，合同双方主体一般只注重劳动本身，合同的最终目的就是劳务。而在物业服务合同中，劳务仅仅是完成服务的一种手段，物业服务合同的最终目的是如何提供与服务费用相当的物业服务，因此二者的劳务关注不同。
（三）物业服务合同不同于承揽合同
对比物业合同与承揽合同，可以发现其中有许多共性。二者都属于双务、有偿、诺成性合同。但物业服务合同与承揽合同仍然存在着明显差别。
第一，合同的标的不同。在承揽合同中，承揽人通过付出劳务为定做人提供相应的物品，因此其合同标的表现为有形的财产。而物业合同的标的，是物业服务企业向业主提供的一种服务，即劳务。这是对住宅小区的一种综合性管理服务。其目的是维持小区建筑的使用能力，改善小区的居住环境和秩序。由此可见，物业服务合同的目的是保持原有物品的状态，因此其标的是一种无形财产。
第二，合同的履行标准不同。从理论上来将，加工承揽合同属于完成工作的合同，按照定做人的要求，承揽人完成一定的工作，向定做人交付工作的成果，工作即履行完毕，其目的是为了满足定做人的要求，因此合同双方当事人只关注合同最终承诺的实现，并不关注合同是如何履行的。而在物业服务合同中，因其目的是为了保持原有物的良好状态，所以这种状态是一种事务性的，并不能表现为一种特定的产品。因此对于物业服务企业履行合同的衡量标准在很大程度上取决于合同的约定和业主的满意程度，具有一定的主观因素。
（四）物业服务合同区别于混合合同
在学术界，有一些学者认为，物业服务合同不属于现行立法中规定的任意一种有名合同，又不是一般的无名合同。因此应当是一种类型结合合同，属于混合合同的一种。物业合同具有委托合同、加工承揽合同、劳务合同三种合同的特征。业主将小区的综合事务管理交与物业服务企业处理，体现了委托合同的性质，而物业服务企业又可以将物业管理中的专业事务转包给专业服务公司来处理，体现了加工承揽合同的性质。而物业服务合同的标的又是一种劳务，因此又具有了一般劳务合同的性质。但是混合合同的一个本质特征是体现在合同中互不相同的数个履行行为之间，并且具有内在的联系，从物业服务合同中来看物业服务企业所实施的数个履行行为都是为了实现合同的目的而进行的，该行为具有综合性和连续性的特征，其中的任何一项单一的法律行为都不能构成整体的物业服务合同。虽然混合性合同的观点具有一定的合理性，但该观点存在一个重要的问题，即所谓的混合合同也是一种无名合同，但是物业服务合同有其明确的法律原则，以合同法总则的适用为基础，以相应的行政法律规范为指导，依据民法的基本原则所产生的民事权利义务关系，因此物业服务合同并不是混合合同。
结论
通过对物业服务合同的性质的认定，笔者分析了物业服务合同与相关合同之间的区别。物业服务合同是特定主体之间所签订的为业主和业主团体进行物业管理事务的处理的合同，该合同的内容具有综合性的特征。物业服务合同的内容既有对全体业主的公共事务的专项业务管理，也包括物业管理的特色业务，还包括对物业管理事务的多种经营业务。物业服务合同是产生于建筑物区分所有权制度的基础上的，融合了许多行政法要素的债券合同。
作为一种新型的服务合同，物业服务合同成为实践中使用较广泛的合同之一，随着房地产业的蓬勃发展，直接影响到居民的生活，但由于我国立法制度的空白和理论上的分歧，导致物业服务合同的法律性质很统一，因此而产生的法律纠纷也较繁多。所以，要解决物业服务合同的法律适用问题，立法应当考虑将这种新型的独立性合同纳入法律规范内，修订合同法或制定民法典将其有名化，符合司法理性的需求，提高司法机关的办案效率和办案质量。
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