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上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法来源：焦点房地产
2003年03月20日10:01 我来说两句(1)上海市人民政府办公厅关于转发市政府落实私房政策领导小组制订的《上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法》的通知
沪府办发(1991)28号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局：
市政府落实私房政策领导小组制订的《上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法》，已经市人民政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
由于私房改造遗留问题时间长，房产变化大，情况较复杂，政策性强，使处理私改遗留问题的落政工作有一定难度。为此，各区、县政府要加强对落政工作的领导，各委、办、局要积极支持、配合，确保私房落政工作的顺利开展。
一九九一年六月十二日
上海市处理私有出租房屋社会主义改造遗留问题实施办法
为了进一步处理好本市私有出租房屋社会主义改造遗留问题，根据国务院批转的国家房产局《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》(国房字〔1964〕第21号)、城乡建设部印发的《关于城市私有出租房屋社会主义改造遗留问题的处理意见的通知》(〔1985〕城住字第87号)和城乡建设部《关于进一步处理好城镇私房遗留问题的通知》(〔1987〕城房字第575号)等有关文件的精神，结合本市的实际情况，提出如下实施办法：
一、巩固私房改造成果，妥善处理遗留问题。私房改造是城市社会主义改造的一个重要组成部分，是正确的，必要的。凡是符合国家和本市的有关政策规定，已经纳入社会主义改造的私有出租房屋，一律属于国家所有。在处理私改遗留问题时，必须从维护、巩固私改成果出发，贯彻实事求是的原则，改对的不动，错改的撤销。
二、私有出租房屋社会主义改造中纳入改造的私房，有下列情况之一的，属于错改造范围，应予落实政策：
1、产权人自住自用的房屋；
2、产权人出借给他人居住使用的房屋；
3、改造起点以下的私有出租房屋(不含在一九六四年一月十三日国房字〔1964〕第21号文件下达以前已按“两个”无起点改造的私有出租房屋)；
4、在一九五八年大跃进期间动员出租出借的房屋；
5、在一九六四年一月十三日国房字〔1964〕第21号文件下达以后改造的属非建制集镇的房屋。
三、自住自用房屋、出借房屋、出租房屋和动员出租出借房屋及非建制集镇的认定。 自住自用房屋，是指在办理私房改造时，由产权人及其亲属居住使用并不出租的房屋，以及原系自住自用，解放以来从未出租过的空关房屋。
出借房屋，是指在办理私房改造时，由产权人或亲属等出借给他人居住使用，没有收取租金或变相租金的房屋。
出租房屋，是指在办理私房改造时，已由产权人自行出租或由其亲友、代理人、看房人等代为出租，收取租金或变相租金的房屋，以及解放后曾经出租过，在改造时空关的房屋。 动员出租出借房屋，是指原产权人自住自用的房屋，在一九五八年大跃进期间因政府或集体事业需要而被动员并安排出租出借的房屋。
非建制集镇是指根据一九六三年十二月七日中央、国务院关于调整市镇建制的规定，本市报经国务院批准的原郊县三十四个建制镇以外的农村集镇(郊县原三十四个建制镇即：上海县的莘庄、龙华、七宝、北新泾、漕河泾；嘉定县的城厢、安亭、南翔、真如；宝山县的城厢、罗店、大场、江湾、五角场；川沙县的城厢、高桥、杨思、洋泾、南汇县的惠南、新场、大团、周浦；奉贤县的南桥；松江县的城厢、枫泾、亭林、泗泾、金山县的朱泾、张埝；青浦县的城厢、朱家角、练塘；崇明县的城桥、堡镇)。
四、本市私有出租房屋社会主义改造起点，市区为建筑面积一百五十平方米；郊县(包括原东昌区以及原属郊县后划入市区的地区)为建筑面积七十平方米。
五、关于错改造房屋的处理原则。
(一)经认定属错改造的自住自用房屋，可按下列不同情况进行处理：
(1)现仍由产权人或亲属自住自用的，发还产权，由产权人自行管理。
(2)现已由产权人或亲属自行与他人交换使用的，只发还产权，不腾退房屋。
(3)现已分配给他人使用的房屋，原则上予以腾退。但考虑到私房遗留问题时间长、房产变化大，加上国家财力有限等实际情况，对腾退面积较大的，应考虑现产权人目前居住水平酌情腾退一部分，其余部分只发还产权，不腾退房屋；如产权人同意，也可将原房作价收购，另配公房解决其居住问题。
2、经认定属于错改造的出租、出借房屋，只发还产权，不腾退房屋。
3、经认定为动员出租出借的房屋，只发还产权，不腾退房屋；如产权人居住确有困难的，可视情适当配给公房(其中单位使用的，由使用单位负责配房)，解决居住问题。
4、凡经认定属于错改房屋中只发还产权不腾退房屋的，可作如下具体处理：
(1)私房改造时的原承租人(借用人)，现未变动的，均发还给产权人管业。
(2)产权人同意作价收购的，可由现使用单位或房管部门作价收购。
(3)产权人与现承租人双方愿意建立租赁关系的，发还产权人管业；如果双方协商同意，也可以由产权人出售给现承租人。房屋的租赁和买卖，均需按《城市私有房屋管理条例》的有关规定办理。
(4)产权人不同意作价收购，又未能与现承租人建立租赁关系的，在撤销改造的同时，暂由房管部门代为经租管理。
5、错改造房屋在公管期间，原房已被拆除的，应由拆除单位予以经济补偿，如房管部门已收到过补偿费的，则由房管部门负责补偿。涉及腾退的，可由拆除单位或私房落政部门另配公房解决。
六、关于留房。 私房改造时，按照当时实际情况，产权人已另有自住自用私房或已从出租房中划留过住房的，以及改造的非居住用房，原则上不再补留。如果私房全部出租，改造时产权人在本地租借公房或他人私房，当时应留房而没有留房的，以及房屋改造时产权人不在本地未留房，但已于一九六六年九月底以前户口迁回本地的，均应视其被改造的房屋数量多少，以及考虑改造时本地人口的实际情况等酌情补留。留房的面积一般掌握在人均建筑面积八至十平方米，从其被改造的房屋中划定留房部位、面积，并按照第五条第4项处理。
七、“文革”中接管的属于当时符合改造条件而漏改的私有出租房屋，应按当时私房改造政策处理，房屋不再发还。
八、纳入改造的私有出租房屋的定租发至一九六六年九月底止。凡一九六一年九月以后改造而定租发放不足五年的，一次性补足五年。定租率低于百分之二十的，按百分之二十补足。
九、落实私房政策申请发还房屋的手续，应由产权人向房屋所在地的区、县落实私房政策办公室申请；如房产分属几个区、县的，应分别提出申请，也可迳向原主改区提出申请。申请时产权人应交验有关证件，交验的证件必须符合国家法律的有关规定，并具有法律效力。对提交的证件，落实私房政策部门认为有必要的，须经本市公证机关办理公证。
十、发还错改造房产的审批。凡按照规定应予发还产权或腾退房屋的，市区由主改区(包括跨区改造的房屋)所在地房管办事处报送区落实私房政策办公室会同区房管局批准办理(原由市房管部门批准改造的房产，由区提出处理意见报市落实私房政策办公室会同市房管局审批)。郊县由县落实私房政策办公室会同县房管局提出处理意见，报县人民政府批准办理。
十一、凡经批准确定落实私房政策的腾退房屋，应贯彻“谁使用谁腾退，谁拆除谁补偿”的原则，由房屋所在地的区、县落实私房政策部门直接通知归口单位负责落实，单位应在其自建房源中优先提取房源供落政使用。房源、经费如有困难的，应按隶属关系由其上级主管部门解决。 单位使用的房屋，通知使用单位归口落实；干部、职工(包括离退休)使用的房屋，通知其所在单位归口落实，如使用房屋的承租人无工作单位或工作单位不在本市的，由承租人的配偶现工作单位归口落实，承租人的配偶不在本市或无工作单位的，由承租人同住的子女按其长幼顺序由子女工作单位归口落实；在本市无归口单位的，由房屋所在区、县私房落政部门负责落实。
十二、经确定应腾退发还的房屋，现住户迁出时，应一律交由房管部门落实政策，发还给产权人。
经落实政策腾退发还自住房时，产权人应即搬回原自住房，并将配得的公房交还房管部门或原配房单位，作为落实私房政策的专用房源，不得借故不交。此类回收的落政专用房源，应由市落实私房政策办公室统一使用管理。如原配房单位另有需用，应商得市落实私房政策办公室同意。
十三、凡确定应腾退发还的房屋，应按《上海市落实私房政策动迁办法》对现使用户合理安置，及时动迁。如现使用户无理拖延不搬，按本市落实私房政策动迁办法有关规定严肃处理，并可诉请人民法院判决强制搬迁。
十四、对错改造房产的作价收购、补偿，按照市房管局规定的估价标准办理。对房屋折旧的年份计算，以批准改造年份为准。
凡由归口单位补偿或作价收购的，其经济收支均不与房管部门结算。
十五、发还错改房产时，对发还前有关租金、税款、维修、管理费等各种经济收支互不结算(一九六六年九月以前应领未领的定租准予补发)。对增添或拆除少量建筑设备的，一般按现状归还房主。对增搭建、翻建的房屋，其产权仍归房管部门或建房单位所有。如有特殊情况，另行研究处理。 因台风、洪水、地震等自然灾害而倒毁的房屋不予补偿。
十六、按规定应予发还产权或应还产腾退的房屋，如因国家特殊需要或其他原因不便发还或发还确有困难的，报经房屋所在地的区、县人民政府批准，可对原房作价收购；如属还产腾退的，应由房屋使用单位另行安排住房。
十七、凡属土改中按政策规定应予没收、征收，但当时未作处理，后经纳入改造的房屋，一律不再变动。
十八、对非建制镇原工商业者出租属于土改保留的大量工商业用房，在一九六四年一月十三日以后进行私有出租房屋社会主义改造的，一律采取适当经济补偿的办法解决。
十九、已经纳入改造的房屋，产权人认为有遗留问题的，可向房屋所在地的区、县落实私房政策办公室提出申请，由落实私房政策办公室复查后进行答复，任何人不得对已改造的房屋侵占破坏。
二十、华侨私改遗留问题按上海市人民政府办公厅《关于转发〈上海市落实华侨私房政策实施办法〉的通知》(沪府办发［1988］47号)的规定处理。
二十一、本实施办法经市人民政府批准后，内部掌握执行。由市人民政府落实私房政策领导小组办公室会同市房管局负责解释，对外不作公开宣传报道。
市府落实私房政策领导小组
一九九一年五月十日
[ 生效日期]：1988-01-03
[ 发布单位]：上海市房产管理局、上海市人民政府落实私房政策领导小组办公室
各区落实私房政策办公室、房管局(发至各房管所)： .
“文革”期间，市区被非法没收私房改造起点以下的原出租(出借)私房(以下简称原出租私房)，使用面积共37万平方米。历年来，根据中央和本市有关规定，各区私房落政办及房管部门为清退原出租私房做了大量工作。据今年六月底统计，原出租私房37万平方米中已退还产权(包括作价收购)33万5千平方米，占总面积的90%，尚有3万5千平方米还未处理。此外还有“文革”中“自愿”上交的原出租私房中有4万平方米还未处理。遗留的落实产权的任务仍十分繁重，情况亦较复杂。未能及时处理的原因甚多，主要是原承租户已变换，在落实原出租私房政策中部分房主与住户双方均不愿建立租赁关系，有些房主为收回房屋自用逼迁住户，住户则要求住公房以维持居住使用权益，双方来信来访日益增多。原房主与现住户之间纠纷时有发生，矛盾相当突出，影响社会安定团结。
目前，“文革”中没收挤占私房的落实发还工作已进入收尾阶段，为了妥善处理遗留问题，加快原出租私房落实发还产权工作的步伐，现根据中共中央办公厅中办发(1980)75号转发《北京市委关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知》等有关文件规定，对于自住房和出租房应分别不同情况，采取不同处理方法，原出租私房(包括住户已变换)按规定只发还产权，不负责腾退的处理原则，结合本市实际情况，提出如下处理意见：
一、原出租私房，不论承租户有否变换只落实发还房屋产权，不作腾退处理。
二、原出租私房，在房管部门管理期间，承租户未变换的，不论房主或承租户同意与否均应立即发还产权由房主自管。产权发还后的房租则由房主同承租户，按私房租赁管理有关规定合理商定。
三、原出租私房，在房管部门管理期间，承租户已变换的，可分别按下列情况处理：
1、房主和现承租户双方同意建立租赁关系的，则发还产权给房主自管，由房主和住户订约续租。有关租赁双方的权利义务及租金等，均按《上海市私有居住房屋租赁管理暂行办法》商定。
2、房主愿将私房出售的，应先鼓励承租户买进。如承租户无意购置也可由房管部门作价收购。收购价按照市房管局规定的房屋估价标准计算。
3、房主接到区落政部门的通知半年后，既不能与承租户建立租赁关系，又不愿将私房出售给承租户或国家的，可由区落政部门决定先把房屋产权发还给房主，暂不发还管理权，并通知区房管部门代为经租管理。对房屋从接管到产权发还期间的收支费用一次结清。
四、对私房产权已经明确落政发还，暂时代为经租管理的原出租私房，因与一般代理经租房屋的情况有所不同。为有利于进一步妥善处理，这类房屋在代为经租管理期间，有关租赁使用管理及租金结算等问题可按以下各点办理。
1、各房管所应专门建立按房主归户的落政代经房屋手册以及落政代经房屋租金、修缮等收支帐册，并注记管理手册。
2、承租户需要分户、过户以及与他人交换住房时，应当事先征得房主同意。承租户有正当理由的，房主应予支持。
3、承租户居住有困难，承租户的所在单位在分配住房时应优先安排迁出。如房主居住确有困难，承租户的所在单位在分配住房时对居住该私房的职工也应安排迁出。凡迁出后的空房即归还房主自管，并撤销代为经租管理。
4、房屋小修养护照常进行，如需大修中修，应事先征询房主意见，防止发生产业收支倒挂。
5、按季与房主结算收支费用，住房租金改革前，结算办法可参照市房管局沪房革(1979)197号文《关于落实私房政策中涉及费用结算问题处理意见的通知》和市房管局、市私房落政办沪府私房落政(1987)发字第81号文《关于落实私房政策中租金及有关费用结算问题的补充规定》的有关规定办理。住房租金改革后，结算办法另定。
6、代为经租管理期间，如经有关部门批准房屋需拆除的，仍按《上海市落实私房政策动迁办法》由拆房单位按规定予以安置补偿，所在区房管部门应即撤销代为经租管理。
7、代为经租管理期间，如房主提出愿将私房出售给承租户或国家的或能与现承租户建立租赁关系的。可由所在区房管部门撤销代为经租管理，并按本《处理意见》的有关规定办理。
五、“文革”中没收的私房在房管部门管理期间，房主及其亲友将原自住房屋与他人交换迁出，私房现由他人居住的，由房主自行与原交换人协商调换房屋。调换后私房发还产权。如不能调换的，房主与变换户双方愿意建立租赁关系的，可发还产权。如房主同意也可作价收购处理(承租户优先购买)。如房主不能按上项办法解决的，则也可先把房屋产权发还，结清还产前的收支费用。同时转作代为经租管理，转为代经后的租赁使用管理及租金结算等问题，原则上参照本《处理意见》第四条有关规定办理。但如现住户由单位配房迁出后空房归还房主的，可撤销代为经租管理，房主及其亲友迁回私房时，应退出自行交换所住公房，交给配房单位保留使用。
六、“文革”期间“自愿”上交的原出租私房也按本《处理意见》办理。
以上处理意见，望认真贯彻执行。
一九八八年十月三十日
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