市场调研报告案例
目录：
第一部分：竞争性楼盘和对手盘的调查及分析
第二部分：市场供应量分析
第三部分：价格及销售率分析
第四部分：户型配比分析
第五部分: 西区板块优势
第六部分：总结
第一部分：竞争性楼盘和对手盘的调查及分析
项目英伦春天
项目地址金明广场西200米路北
项目规模、类型及规划设计30幢一期19栋
开发商好杰房产
户型户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅。面积范围75--160㎡。
均价均价3000元/㎡商铺价格：
层差层差150元/㎡左右
价格范围整体小区总价范围：22万-----50万，主力总价范围：35万左右。
交房标准毛坯房
车库及车位情况社区内停车，总车位1200个
景观规划特点低层花园洋房，电梯多层，TOWNHOUSE情景洋房，英伦风情街组成事件营销
景观目前状况
售楼部简述售楼部装修豪华、明朗，内部洽谈处与沙盘、接待区、休息区样板房简评样板房装修豪华，三期没有样板房。
项目定位
客户群定位
策代机构代理公司：蓝海地产
主打广告语移民英国
特殊营销形式开盘前期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等）广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼部现场营销活动组织。运用事件营销（移民英国）
项目销售情况分析
工地包装围墙广告喷绘、四周草坪铺设
物业管理深圳保利公司，物业费：0.46元/㎡周边环境分析
项目优势分析地理位置优越，生活便利。
项目劣势分析
结论
项目丽阳名郡
项目地址宋城路1号
项目规模、类型及规划设计规划面积40000平首开住宅18万平方米，由19多层、5
栋小高层、一栋商务楼组成。
开发商裕洋房产开发有限公司
户型
户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅。面积范围93.82--128.57
㎡。
均价
小户型价格：均价3000元/㎡。
层差
价格范围整体小区总价范围：28万-----40万，主力总价范围：28万左右。
交房标准毛坯房，双层防盗门，铝波窗。
车库及车位情况社区内停车及地下停车位
景观规划特点
低建筑密度，换取较大的公共空间和绿地，
景观目前状况景观带未建设，
售楼部简述售楼部简约，白色以楼盘主题颜色绿为背景
样板房简评无
项目定位及卖点现代风格中档社区
客户群定位中档客户，区域内人群、开封市人群及临近郊县人群策代机构睿智策划
主打广告语现在，未来，此诚可待。
特殊营销形式未作
项目销售情况分析暂时未售
工地包装无
物业管理
周边环境分析公务性事业单位较多公路局等
项目优势分析7层半带电梯适合老年人居住，紧邻郑汴融城连接宋城路。项目劣势分析生活不方便，生活，娱乐，运动设施较少
结论小区暂未建设，无围墙包装客户量较少，但多层带电梯想来会引起客户的关注。
项目荣勋。欧陆经典
项目地址晋安路金明大道
项目规模、类型及规划设计
开发商开封荣勋实业有限公司
户型户型有两房一厅87-96㎡、两房一厅101-109㎡三房两厅126--136㎡、四房两厅174㎡，
均价
均价：
层差1、2、4楼价格元/㎡3楼元/㎡
5楼价格元/㎡
6楼元/㎡
价格范围整体小区总价范围：万-----万，主力总价范围：万左右。交房标准毛坯房
车库及车位情况社区内停车，总车位多个
景观规划特点欧式经典风格，淋漓尽致，小区景观给人感觉无限尊崇，40百分之绿化
景观目前状况都已规划建设好。
售楼部简述简约大方，白色衬灰白色更显高贵，置业顾问的专业和冷傲给项目增添了尊崇感
样板房简评无
项目定位高档社区
客户群定位开封高收入人群，及县市高资金人群，还有少量来自郑州的客户
策代机构无
主打广告语经典一段历史的典藏，花园在脚下生活在上层，新高度新标准成就开封第一空中豪宅。
特殊营销形式开盘前期大量媒体（报纸、电视、户外、车体、杂志等）广告宣传，开盘时期大量广告推广宣传，售楼部现场营销活动组织。
项目销售情况分析销售时间较长，销售率达95%，工地包装围墙涂料广告
物业管理物业管理：荣勋物业管理有限公司物业管理费：0.32元/m2
周边环境分析银行、医院、市中级法院，等
项目优势分析开封西部发展的中心区域，市场前景及升值潜力较大。欧式经典风格，淋漓尽致，小区景观给人感觉无限尊崇，40百分之绿化，现房销售，景观以交付使用，给让你感觉无限尊崇
项目劣势分析户型面积过大，导致大面积别墅销售缓慢。
结论黄金地段快速发展中得到西区商业中心，毗邻千亩的金明池公园，金明广场，规划设计经典执行到位是一座点藏之城，但对开封的消费水平过于高估，导致大面积户型很难销售。
项目宋城雅居
项目地址宋城路金明大道
项目规模、类型及规划设计宋城雅居，西区核心10万平方最佳纯居住地。开封首个即将交房的高层社区。
开发商郑州一建置业有限公司
户型户型有两房两厅、三房两厅、四房两厅、五房三厅，复式。面积范围84--143㎡。
均价多层2200 别墅3300 均价2600元/㎡
商铺价格：
层差
价格范围整体小区总价范围：17万-----58万，主力总价范围：30万左右。
交房标准毛坯房
车库及车位情况社区内停车，1：1.2
景观规划特点欧洲经典风格大门，小区内部人车分流，新中式建筑，娱乐健身设施齐全。
景观目前状况景观正在建设，绿化还未到位
售楼部简述外型建造的比较庄重、大气，内部布局不尽合理，装饰效果高贵典雅，与整体小区形象吻合。销售人员热情专业感觉很好。
样板房简评无
项目定位高档社区
客户群定位打破区域性，面向整个开封市及郊县的中高收入人群，整体上小区的业主文化素质较高
策代机构全程营销：深圳龙腾盛世房地产顾问机构。主打广告语双电梯观景楼王
特殊营销形式开展各种各样的活动，大多以活动营销巡游，报广，短信，电视字幕等
项目销售情况分析1期已经销售80%二期热售中
工地包装包装隔离效果好，其余周遍围墙形象广告包装的很到位
物业管理
周边环境分析人气不足，商服设施不能达到小区业主需求，生活暂不方便。
项目优势分析项目优势：紧邻连接郑州大道，节省时间就等于节省金钱，远离闹市区，健身娱乐设施齐全。售楼部装修及人力资源配合的恰到好处晓，客户满度很高。随着郑汴融城的加速，升值，居
住都不错。
项目劣势分析
远离闹市区，造成生活的不便利，
结论楼盘处于郑汴融城规划的大道旁边，售楼部的感觉很好，加上售楼员的热情待客，专业服务。户型设计大面积很少不会造成积压，除生活不够便利外，却是一个不错的盘
项目碧丽国都
项目地址汉兴路金明西街
项目规模、类型及规
划设计
总占地面积108亩，总建筑面积26万平米，14多栋
开发商开封庄园置业有限公司
户型
均价2380元
层差160元
价格范围小区总价范围16万---58万/套，主力户型价格范围万/套
交房标准毛坯房
防火防盗门、内部实木门
车库及车位情况50车库，另多个车位
景观规划特点景观绿化较多，小品、植被遍布小区。以水景为主景观目前状况1期建设交房后无景观，只有少部分绿化，
售楼部简述过于简单，有种小产权的感觉，销售人员素质一差，无工装，样板房简评没有样板房
项目定位中高档社区
客户群定位面向整个开封市及临近郊县26—60岁年龄层次
大多为私企老板、国企职工、公务员、教师、经理人、艺术家、国企职工、企业高层领导等
策代机构无
主打广告语百年建筑，和谐人居。
特殊营销形式短信，报广，电视字幕，汴京晚报效果好一点
项目销售情况分析
工地包装周遍围墙形象广告包装没有到位
物业管理
周边环境分析周边生活配套较完善，交通便利，成熟大型社区商圈。项目优势分析开封西部发展的中心区域，市场前景及升值潜力较大。
项目劣势分析售楼部没有建好，销售人员素质较低，1期无任何景观带对入住客户来说不太好。规划设施能不能实现对客户来说是一个心理疑问。小区内规划设施齐全3300均价略高
结论售楼部及人力资源的差直接影响项目的形象，虽然位置和规划都不错，
分析：
从销售情况来看，广告营销方法在营销过程中，也起到了不可小嘘的作用，从工程的围墙，到售楼部的感觉，再到户外广告报纸广告等其他的配合，只要做好每一个细节，对销售率来说起到了
很大的影响。在案场的接待中，置业顾问的热情和专业的服务也起到了一定的作用，
建议: 1.广告宣传时，散发宣传页是一个不错的传播途径，但是对于一个大盘来讲，如此传播效果并不是太好，建议结合案名使用着带羽翅的天使服女生去发，这样一可以吸引客户，二来也不会降低自身的尊贵大盘的气势。
2.工程围墙建议加高，更新，加高增加神秘感，更新，给每一个客户天翼全新的形象，也代表欣欣向荣的景象。
附客户购房原因调查。
改善居住环境仍是主要购房目的
59.36%的市民购房的首要目的是改善自己的居住环境，22.77%的消费者是为了解决居住问题，11.68%的消费者购房为子女买房，而只有4.9的消费者是投资需求，调查结果显示，近六成消费者购房是为了改善居住环境，多数人确实存在住房消费的需求。此外，有11.68%的消费者给子女买房，而购房纯粹为投资的比例很小，这也基本符合开封房地产现状，购房者购房目的主要以自住需且为主。但是从2006年的调查结果中，虽然所选改善条件的比例也很高占42%的比例，但除了这个购房目的比例较高，其它目的的比例也高于今年的调查结果，购房目的的多重性显而易见。2006年以投资为目的的占13%，今年仅占4.9%，下降了8.81个百分点，从总不难看出，受宏观挑空的影响，以投资为目的的购房行为有明显减少。
（如图）
为子女, 11.68%
投资, 4.90%
解决居住问题,
24.77%
改善居住环境,
59.36%
通过以上的调查结合各盘的分析，我们可以得出改善居住环境占很大一部分，而居住环境除了远离市中心的吵杂之外还有对生活，娱乐，运动设施的需求，
建议：在营销过程中，尽量的体现小区的生活性，运动性，娱乐性，当然还有项目周边的娱乐设施，和生活的便利条件。
供应量分析
项目名称
地理位置
开发规模 项目类型 项目构成
占地面积 建筑面积 英伦春天 金明广场西200米路北
280亩 一期工程80亩 普通住宅 共30幢一期19栋 丽阳名郡 宋城路1号 40000平 普通住宅 首开住宅18万平方米，由19多层、5栋小高层、一栋商务楼组成
豪德天下融城 汴西新区 1000亩
综合住宅
大型社区集住宅、酒店、商业为一体综合项目。
金明裕花园 金明广场西北角 39100平 普通住宅 21层高层 开元·金池名郡 晋安路西段 1400亩 13万平方米 别墅28栋 别墅、小高层、多层 长城雅苑·蓝郡 宋城路与夷山大道 34.23亩 110万平方米 别墅28栋
6栋 2栋小高层
郑开·森林半岛
郑开大道
100亩
110万平方米
普通住宅 住80万、商业30万
碧丽国都 汉兴路西段与金明西街 108亩 18万平方米 普通住宅 18栋小高层 西城明都 汉兴路口东 32亩 近4万平方米 普通住宅 8栋多层 东京银座 金明广场 26亩 32000平方 普通住宅 3栋小高层
荣勋·欧陆经典5期 晋安路最西段 27亩 ----- 普通住宅 3栋11+1小高层、1栋9+1小高层住宅 浪漫之都 金明广场南 35亩 ----- 普通住宅 龙城香榭里 金明西街与汉兴路 253亩 21万方 普通住宅 55栋 希尔斯·天翼
汉兴路46号
26亩
13万平方米
普通住宅 7栋高层
总结：此次针对本项目的自身特点，我们在西区板块上选择了13余个项目做为重点调查对像，从各个项目的开发体量和建筑规模上来看，西区板块及沿线房地产正处在强劲开发的势头上，开发总面积达占整个城区的四分之一，建筑形态也向多样化发展，多层，高层，别墅，呈现出规模模化发展趋势。相对于西区板块区域来说，涌现出很多大盘，如荣勋·欧陆经典5期、郑开·森林半岛、开元·金池名郡、豪德天下融城、碧丽国都，龙城香榭里等，区域内投放量较大，商品房市场供应量快速增大，但其市场存量较大，整个西区板块及沿线房地市场竞争逐步加剧，供应充足，中等户型销售状况良好，大户型面积除开元·金池名郡别墅销售良好外，其他均出现销售缓慢，西区整体板块供需基本平衡，。本案如何在与众多竞争对手的较量中脱颖而出，成为项目营销中一个大难题，所以必须对目前市场进行细致的研究，寻找市场中的空间，必须在产品的细节上做好。 从以上对比可以看出，在建筑的规模上，大盘社区较少。开封作为一个三级城市，在物业的类别来看，多层的物业占据很大的开发比例，在小高层、高层的开发上还是有待于进一步发展，写字间的发展、别墅的开发还是没有正式成为城市的主流，以及酒店式公寓、商务公寓的规模，都是市场上少有的产品。这些物业的开发代表一个城市真正城市化进程的发展，都是有待于继续挖掘。从物业开发的状况分析，房地产市场的发展以及开封市城市化的进程还需要一个很长的时间。对于本项目来看，高层的趋势是无可代替的，本物业的产品代表了城市发展的趋势，避免了多层竞争的激烈性，但是在开封消费者心目中的接受度受到了局限性，所以在宣传的过程中，应该加强
高层的优势，尤其是对于多层的上，但是高层也处于公摊率性高的尴尬性上，所以要化优势为劣势，紧紧把握住比如高层电梯的优越性，高层的观景度上的宣传。
价格及销售率分析：
项目名称
价格
销售周期销售率最低价均价
英伦春天2400 3000 11个月60% 丽阳名郡2700 3000 未开盘
豪德天下融城排号中% 金明裕花园2600 3000 16个月65% 开元·金池名郡3500 3500多层-5000别墅18个月80% 长城雅苑·蓝郡2500 3000 3个月90% 郑开·森林半岛2980 3218 3个月46% 碧丽国都2700 3200 30% 西城明都2500 3088 13个月80% 东京银座3000 3300 10个月70% 荣勋·欧陆经典
5期
2900 3500 20 95% 浪漫之都3000 3300 2年70% 龙城香榭里2900 3200 6个月90% 希尔斯·天翼2483 3200 普通住宅80% 西区板块：
住宅:
市场平均单价起价：2383元/㎡
市场平均单价均价：3321元/㎡
市场平均总价起价：36880元
市场平均总价均价：46505元总平均消化率：67%
说明：整体上住宅价格从低到高依次为：别墅，高层，多层，也就是从小区规划，到位置。
分析：从此可以看出，位置在于价格走势中并不是占用太多优势，而小区的环境以及建成时间，对于价格走势有很大的影响，别墅的销售证明开封的消费水平及市场承受力并没有受到国内大环境的影响
建议：均价定位3000比较合适，并建议小区价格不要设的太高，优惠幅度可以少单价不能高，因为这样才能吸引到客户，当然也不能降价销售。
户型配比分析：
项目名称主力户型主力面积占总体比例销售率
英伦春天3室2厅98-138 48 80
丽阳名郡3室2厅2卫130 34% 未开盘
豪德天下融城3室2厅120-138 65 未销售
金明裕花园2室2厅102.6 30% 已售完
开元·金池名郡别墅联排独栋230-300
70
长城雅苑·蓝郡2室2厅80-120 40 90
郑开·森林半岛3室2厅2卫130-140 70 35
碧丽国都2室2厅80-90 50 已售完西城明都3室2厅127-143 69 70
东京银座1室1厅30-60 70 60
荣勋·欧陆经典5
期
3室2厅2卫132 40% 已售完浪漫之都3室2厅120-130 已售完龙城香榭里
希尔斯·天翼2室2厅，3室
2厅
89-130 80 80
宋城雅居3室2厅2卫130-143 40% 80% 总结3室2厅2卫120-135 70 80
附：开封客户调查户性需求
面积：中等和中等以上面积需求的比例最高
21.16 20.09
8.41
50.3490㎡以下90-100㎡110-140㎡140㎡以上
消费者在对住宅面积的偏好上主要有以下特征：对中等和中等以上的面积需求的比例最高，而对面积过大
有需求的比例较小。面积为90-110㎡、110-140㎡的需求比例分别为50.34%和20.09%，而对建筑面积在140㎡以上的住宅需求比例只占8.41%，对于90㎡以上的住宅需求占21.16%，两者所占比例超过六成。对两室的需求总计为28.97%。由此可见，消费者对住宅的面积、多厅室的房屋仍然是住房消费的一个重要趋势。对奢华性住宅的需求仍处于较低比例。
主力户型：
市场平均面积：127 市场份额比例：70
根据市场调查分析，，认为项目的户型以三房两厅一卫/二卫，面积在120-135面积在80-90 两室次之，双层复式少量大户型配合。
外加一些小户型
说明：市场上的户型大部分以120-135 的面积为主，但也有80-90左右的两室，还有小面积的1室1厅，决定着后续的售价及销售率依据竞争项目调研并结合本案的特点，但是依据所做的客户调查来看客户需要最高的是90-100的户型，这是由开封目前的经济所限制的，所以现在的主力户型大于客户的本位需求，而贷款却提供了方便，使客户提高了自己的需求，但因为是贷款所以考虑时间间接性曾大，所以良好的客户维护是赢得客户的关键。再回到客户调查上，2室的房子需求也不可忽视，所以在营销中也可以作为一个重点。
建议：小户型送装修，但是装修由客户选择，规定一个价位交房时以现金形式返还，买房送装修，装修自己选，由我来掏钱，这样的一个优惠活动避免了和同类小户型简单的买房送装修的竞争，营销过程中，2室的房子侧重一下，做一些优惠活动争取更大的市场份额。
避免：在127的主推过程中和其他项目相同形成直接竞争。
第四部分西区块整体分析
一、郑汴西区的楼盘：
楼盘有：英伦春天 阳名郡 德天下融城 金明裕花园 开元·金池名郡 长城雅苑·蓝郡 郑开·森林半岛 碧丽国都 西城明都 东京银座 荣勋·欧陆经典5期 浪漫之都 龙城香榭里 希尔斯·天翼
宋城雅居
二、西区市场分析 （参与者，100人） 调查人贺延林，-----，-----
通过对客户的寻访调查我们得出，有46%的人愿意到西区买房，中心区域的也有27%，虽然城市是向西发展，但真正现在就想买的客户并不是很多，想到汴西新区购房的仅占7%（如图）
西区成为热点区域
东区, 10
西区, 46
中心区, 27
南区, 7
北区, 3汴西新区, 7东区西区中心区南区北区
汴西新区
从购房这区域的喜好来看，相对于东区、南区、北区，购房者更偏爱西区和老城区，而西区成为消费者的首选，受郑汴一体化的影响，西区和汴西新区成为了人们关注的热点，尤其是随着西区交通设施、环境状况、生活配套等条件的不断完善，西区已经成为了开封理想居住的区域，而汴西新区更是因为郑开大道而引人瞩目，被消费者慢慢开始接受。
报告总结:我们通过对整个开封的房地产市场，进行了三个方面的综合分析和比较，无论从整体市场角度，还是从销售业绩较好的代表性楼盘，最终到专业化的人员调研，方方面面都经过了从表象到深层次挖掘的过程，目的是发现项目的真正需求和开发点，以准确的市场定位去界定我们未来的市场走势。
一，在这里，我们回到营销学的两个问题：我们面临什么样的市场。
竞争，强烈的竞争对于西区板块区域来说，涌现出很多大盘，如荣勋·欧陆经典5期、郑开·森林半岛、开元·金池名郡、豪德天下融城、碧丽国都，龙城香榭里等，区域内投放量较大，商品房市场供应量快速增大，但其市场存量较大，整个西区板块的房地市场竞争逐步加剧。
二，在这个竞争激烈的市场中我们除了要做好自身的产品之外还要知道客户关注什么。
价格：价格一直是住房非常敏感的热点，从消费者的关注度来讲，房价也是消费者置业最看重的一个方面。开封近两年房价的上涨历练了消费者的心理价位，但是消费者收入提高的速度远低于房价上涨的速度。从表中看出，消费者可接受的总价在38万以下，市场平均单价起价：2383元/㎡，市场平均单价均价：3321元/㎡以下可以看出我们的定价相对来说比较合适
三，接下来就是：
我们要做什么产品：
目标客户的产品需求------户型以3-2-1、3-2-2为主，2-2、2-1为辅助的主体需求模式，
面积以80~130平米之间为主，配以70~90平米的小套户型和
130~150平米之间的大套户型作中间过渡，按照70、80、90、100、
110、120、130的需求节点划分动态化面积区域，充分发挥市场需
求的兼有性，力求做到完整。
我们这样做的优点是一方面可以相当程度上的规避市场的风险，另一方面在做到差异化的基础上，可以多元化的满足不断变化的市场需求，抓住每一个潜在的意向客户，增加每一份机会，更为树立开封市标杆性楷模打下深厚的基础。
四，如何超越
如何超越自身，
如何超越对手，
如何超越市场
在这个受宏观经济影响的市场下，在这个大盘耸立的市场前，在自身已经定型的项目中我们如何在能超越呢，
细节，细节决定着一切。
1，售楼部细节，雁过留声，声音是一个有效地传播途径，在售楼部门前安置大电视连续播放项目广告，声音可以让接近的人听到有效地进行传播。
2，置业顾问可到前面接待区，探讨问题，切忌接待区空无一人，给客户一种萧条的感觉。
3，广告宣传时，散发宣传页是一个不错的传播途径，但是对于一个大盘来讲，如此传播效果并不是太好，建议结合案名使用着带羽翅的天使服女生去发，这样一可以吸引客户，二来也不会降低自身的尊贵大盘的气势。
4，工程围墙建议加高，更新，加高增加神秘感，更新，给每一个客户天翼全新的形象，也代表欣欣向荣的景象。
5，深度挖掘各项优势，建筑，规划，园林，新材料运用，争取在一份宣传页上全部展现，全面的展现**药房**超市**市场**网吧，，，，，。
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