郑州科技市场初步调查报告
本次郑州科技市场调查报告主要针对河南郑州市科技市场及其周边进行初步调查，用时4天，报告内容如下：
一、郑州科技市场范围
郑州科技市场位于郑州市金水区内，金水区地处郑州市城区北部，郑州科技市场位于金水区内东风路和文化路交叉路口东南方向，处于郑州市内环路和外环路之间。
(参见位置示意图)
二、郑州科技市场周边环境
郑州科技市场地处郑州北部城区，地处交通主要干道文化路和东风路的交叉口附近，文化路由北至南纵向延伸到郑州市中心，东风路由西至东横贯金水区，并延伸到郑州郑东新区。
科技市场南北西3面主要为居民住宅小区、单位机关、办公楼宇、大专院校，东面主要为部分居民住宅及新建项目场地。
科技市场于文化路、东风路分别设有公共交通站台，文化路、东风路站台各有5班车次经停。
三、郑州科技市场
狭义的郑州科技市场仅指东风路和文化路交叉路口的东南部分，广义的郑州科技市场指由东风路和文化路交叉路口的东南部分及其周边的百脑汇、外运电子商厦（东风路北面）、科技市场桌椅配套市场、中关大厦、科技市场展销中心（东风路南面）、中科信息大厦、创新大厦（文化路东面）。
(参见科技市场示意图)
1、科技市场
地处文化路和东风路交叉口的东南地块，沿文化路和东风路街面设有商铺，均为3层平楼，底楼为商铺卖场，2、3层用于办公；市场内部主要有8栋建筑，均为2层平楼，底楼为商铺卖场，2楼主要用于办公、仓储；市场内大小商铺卖场约有150家左右，卖场面积多为20－40平米左右。市场内建筑方正，道路纵横畅通，面向文化路和东风路分别有2个市场主进出口；市场内有大小4个停车场，可停放车辆。
科技市场商铺商家主要有：最慧快运、伊斯特、农村信用社、电脑医院、打印维修、夏普数码、复印传真专卖、数码相机专卖、优力电子、TCL、理光、金马教育、西艾网络、新长宇数码、清华同方、天威打印、兄弟传真、联想专卖、汇科散件、银苑科技、技展专卖、讯宜放心店、新易普、国力音响、正联网络、富可视、洁牙机制造、新体瑞电子、三星显示、无胜办公、新蓝电脑、慧景纸业、sony专卖、宝龙传真、联想、仕德华笔记本专卖、博豪数码、科华公司、汶禹耗才、方正、收款机专卖、爱普生、恒宇、大鹏、四通、七喜电脑、永强无限、天章纸业、众诚科技、东方伟业、联邦软件、万盛数码、东泽数码、飞利浦、乐金科技、三超电子、信海公司、华纳电子、ibm专卖、cannon专卖、东方海笔记本、东芝数码、理光、隆豫纸业、佳能、京瓷数码、大唐电子、光大办公、遮浩投影、海韵传真、佰利纸业、收款机超市、海信数码、郑州创造、鑫志胜科技、华钟纸业、郑州博远、捷波主板、远逢网络、东成科技、佳信电脑、三星专卖、海川数码、海尔电脑、一方资讯、奥美嘉、金士顿专卖等100多家。
科技市场商铺经营产品类型多样，主要集中于电脑机器配件、数码产品、网络产品及办公产品，科技市场为周边白庙村所属，村民对市场铺位只租不售，按地段位置租金有所差别，临近东风路和文化路的街铺的租金在70－80元/月/㎡，市场内部铺位在40－60元/月/㎡。
科技市场汇聚了商家和产品，是整个科技市场地段的凝聚点，主要面对的是郑州市科技产品的个体需求者，产品销售主要是电脑产品和数码产品的销售。部分郑州当地科技公司将公司设在市场内，以便经营与销售相结合，但因场地租金较其他地段贵，据了解，郑州当地科技公司有将办公撤离市场，在附近居民区租赁住宅为办公场所的案例。
2、科技市场展销中心
科技市场展销中心紧靠中关大厦，展销中心分3层，每层面积大概为650平米，展销中心一楼与中关大厦一楼相通，一二楼均为电脑、电器配件及数码产品的专柜，约有200多专柜，三楼为汇科电子超市，超市内经营品牌电脑及配件、数码和办公产品、软件、科技书籍等。
据了解，展销中心内1平米专柜租金约为1400元/月左右，1平米以上2
平米以下的专柜租金约为1700－2000元/月，展销中心内专柜租赁满场。3、中关大厦
中关大厦与科技市场展销中心相靠，仅一楼为商铺卖场，与展销中心一楼相通，一楼卖场主要经营品牌电脑及数码产品，共有20家左右商铺，一铺位面积约为6X6㎡，商铺面积约为1000㎡左右。
中关大厦共9层，除一楼作为商铺出租，其余楼层为办公租赁，租金在36元/㎡/月左右。
4、百脑汇
百脑汇为郑州市新开商厦，共14层，建筑面积13万㎡，3层为商铺，11层为写字楼。
百脑汇为新兴商厦，硬件设施齐全，内部布置现代，地面整洁，灯光环境高档，管理服务主动，整体条件较好。
租金不详，预估比周边场地租金高20－30％。
5、外运电子商厦
为中外运河南分公司所属，一至三楼为商铺：
商铺空置率较高，据了解，空缺铺位为商家因无生意转租其他地段。
6、创新大厦（赛博广场）
创新大厦建筑面积为35000㎡，一至五楼为商铺，其中一至三楼为赛博数码，四楼为汇科电子超市，五楼为谷仓mp3超市。
创新大厦因赛博数码和汇科超市进驻，人气较旺，人流量一般能保持50人左右/分钟，相对于整个科技市场地段，为唯一一处人气聚集点。
7、中科信息大厦
总建筑面积16000㎡，一楼为光大银行和众诚电脑卖场，其余楼层为写字楼，写字楼租金价位在0.8－1.4元/㎡/天。
8、科技市场桌椅配套市场
为一厂房结构建筑，经营电脑及办公桌椅，场地凌乱，内有商家约40户左右，购买客户较少，几乎没有人员进出。
9、欧洲花园
东风路与文化路交叉路口西北方向有一住宅――欧洲花园，建筑风格欧式，外立面有显破旧，部分科技公司租赁其住宅作为办公场所；花园广场有地下一层，为手机市场，设有手机柜台30个左右，但近一半柜台空铺。
10、其他
东风路以西、文化路西面沿街设有商铺，部分经营科技产品，部分经营饮食、百货。60㎡商铺月租价位在3000元/月以上。
四、郑州科技市场商家经营状况
采用随机采访形式对郑州科技市场经营商铺的商家进行了调查：
■郑州科技市场展销中心一楼专柜（经营电子配件批发零售）：
――市场竞争激烈，生意不好做，铺位租金相对较高，每月收入仅为维持开支；
――听说市场要扩建，担心竞争加剧，铺位租金上涨；
――不愿搬到其他地方做生意，因为相对这里客户比较集中。
■外运电子商厦一楼商铺（经营电脑）：
――外运电子商厦几乎都没人来，生意惨淡；
――别的商家已经搬出去了，自己考虑搬离。
■科技市场内部商铺（经营办公耗才）：
――这里属于郑州市老的科技市场，在郑州及河南省内具有一定知名度；――这里人流还算比较多，生意还行，继续开展生意。
■百脑汇一楼专柜（经营手机）：
――百脑汇人气不足，手机销售量不多；
――整个科技市场，经营手机的商铺不多；
――百脑汇条件不错，上班感觉挺好。
■创新大厦外围卖场（mp3销售）：
――人多，经常做促销，吸引客户；
――产品销售状况好，得益于产品质量和促销活动；
――赛博广场积聚了科技市场的人气，甚至超过了科技市场的人气。
五、郑州科技市场周边楼市状况
1、郑州整体楼市状况
1）房地产业投资规模大幅增长，郑东新区建设成为新的强有力增长点2004年，我市国民经济继续保持较快的发展态势，实现国内生产总值1375亿元，同比增长15.5%，人均生产总值达到2350美元；城镇居民人均可支配收入达到9667元，同比增长11.8％。作为国民经济的一个重要支柱产业，全市房地产业完成投资121亿元（其中郑东新区完成投资19.1亿元），同比增长62.9％，占全市城镇固定资产投资的25%，投资增幅超过全市固定资产投资增幅32.9个百分点；实现房地产业增加值55.4亿元，同比增长16.6%。郑东新区全年累计完成房地产开发投资19.1亿元，占全市房地产投资比重的15.78％，商品房实际新开工面积116万m2，占全市新开工面积的20.7％，商品房市场供应面积98.87万m2,市场销售面积39.62万m2。
2）商品房新开工面积与投资同步增长，竣工总量政策性下降
2004年全市商品房新开工面积634.5万m2，其中市区商品房新开工面
积561.5万m2，同比增长41.5％,郑东新区实际新开工面积116万m2，增长1.47倍。
2004年全市商品房竣工面积309万m2，同比增长2.9％,其中市区商品房竣工面积273万m2，同比下降5.3％。下降的原因，一是由于市区新建商品房竣工验收标准的提高，部分小区尚未通过综合验收；二是受银行银根紧缩政策的影响，部分项目工程建设进度相对放缓。
3）新增商品房供应和销售同步增长，总量基本平衡
2004年市区新批商品房预售面积共645.57万m2，同比增长70.3%，其中住宅519.1万m2，同比增长60.8%，非住宅126.47万m2，同比增长124.4%（其中郑东新区新批商品房预售面积为98.87万m2，住宅53.4万m2，非住宅45.47万m2）。
销售合同备案面积达555.62万m2，同比增长39%，其中住宅496.33万m2，同比增长33.6%，非住宅59.29万m2，同比增长109.1%（其中郑东新区销售备案面积为39.62万m2，住宅25.53万m2，非住宅14.09万m2）。
市场供求总量基本平衡，供需比为1.16：1，供略大于求，符合市场流通要求，给居民的购房需求留有适度的选择空间。从区域上看，郑东新区供应量暂时性大于市场需求，供需比为2.5：1，而老107国道以西地区为1.06：1；从不同物业类型来看，其中住宅供需比为1.03：1，市场供求较为平衡；非住宅供需比为2.28：1，市场供过于求明显。
商品房市场销售旺盛的原因：一是郑州在全国经济格局中的地位及区位优势在逐步提升和显现，对外部的吸引力增强，外来投资置业比例大幅攀升（2004年为58.3％）；二是住房二级市场成功启动并全面繁荣，住房梯度消费已经形成，拉动了商品房市场的需求增长;三是市民收入水平提高、居住理念更新、投资观念增强、支付手段多样也促使了有效需求的持续快速增长。4）商品房供应和销售结构分析
在各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二者相加分别占到当年供应总量和销售总量的80%和86%，其次是商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的15%和7.6%，而办公用房、别墅等占市场供求总量的份额比例均较小。
从各种物业类型的供需比来看，多层住宅为1.15：1，高层住宅为0.98：1，别墅为0.6：1，商业用房为2.32：1，办公用房为1.31：1，说明多层和高层住宅基本表现为供需平衡。值得关注的是，非住宅物业均不同程度地表现出供过于求，尤其是商业用房供应量是需求量的2.32倍，过剩面积达55万m2，应引起高度重视。
从不同面积户型的市场需求来看，单套90-180 m2之间的户型最占有市场，占64%以上，其中120-150 m2户型市场需求最大，占26.1％，这说明功能完善、设施配套完善、设计合理的大面积户型日益被市场看好；同时值得注意的是60 m2以下的小户型近几年来市场需求较大；特大面积户型主要集中在别墅，因其较高的综合品质，也占有一定的市场，销售形势较好，市场需求超过供应5万m2。另外，商品住宅套均面积从2001年的126.9m2减至2004年的112.3 m2，多层住宅套均面积从2001年的125.1m2减至2004年的113.6 m2，表明单套住宅平均面积在逐年下降，户型设计上呈现出结构日益紧凑，布局日趋合理的科学化、人性化趋势。
在区域供求方面，北区、东区和中区仍然是郑州市老城区商品房供应和销售的主要区域，三者合计占市区供应总量的65.6%以上，占需求总量的71.5％，而南区开发相对较弱，供求占比均仅有8％左右。2004年全市房地产开发格局中最大的亮点是郑东新区，一经面市，即对全市房地产业造成重大影响，占全年供应总量的15％和销售总量的6.5%,且增长速度很快，显示出新建城区巨大的发展潜力。
从各区域商品房的供销比来看，中区的销售表现异常火爆，供需比为0.84：1，在全年供应量增幅较大的情况下，仍供不应求，城市中心区的魅力充分展现；郑东新区由于项目均是近两年来新开发建设，销售滞后，市场暂时性呈现供过于求。而随着全市市场供应总量的较快增长，城市其它几个区域也暂时呈现出供过于求的局面。
从购房人群户籍归属来分析，2004年全市共售出商品房44658套（间），其中外地个人（郑州市区以外，含郊县市）购买25483套（间），占57.1%，超过本地个人购买所占比例的40.7%的16.4个百分点，外地人在郑投资置业热情高涨，已成为推动本市房地产业发展的重要力量。
对不同年龄段的购买力统计，未成年人组全年累计购房5.4万m2，18-22岁学生组购房20.4万m2，23-30岁青年组购房140万m2（占总购买量的30.9％），31-40岁成人组购房186.5万m2（占总购买量的41％），41-50岁组购房77.7万m2，51岁以上组为23.3万m2。分析表明，商品房购买力主要分布在23-50岁人群之间，占总购买量的近90％，其中31-40岁是人生最旺盛的购房时期，并且随着住房信贷消费观念的日益深入，购房年龄有日趋年轻化，甚至童龄化趋势。
从购房付款方式看，按揭贷款仍是多数购房人的的绝对首选付款方式，从全年购买商品房套数和面积比例来看，基本都占70％左右，其次是一次性付款，因其购房总成本低，手续简便，也依然是一部分消费群体的优先选择，约占25%左右。但2004年受人民银行调高居民住房贷款利率的影响，按揭购房的比例较2003年下降近5个百分点。
5）商品房空置总量下降，但结构不尽合理
2004年底全市商品房空置面积为79.9万m2，比2003年底减少15.5万m2，减幅为16.2%；商品房空置率为21.6%，同比下降了3.1个百分点，处于国家认可的商品房空置率为15%--30%之间的良性发展区间。
从空置结构上来分，空置一年以内的待销面积为8.4万m2，占空置总面积的10.5%，比去年底的60.4万m2，下降了86%；滞销面积为46.7万m2，占总空置面积的58%，比去年底增长37%；积压面积为24.8万m2，占总空置面积的31%，商品房空置结构不尽合理。在不同物业类型空置上，住宅仍然是空置的主体，非住宅中的商务写字楼空置率达46.1％，出现了过热现象，应值得警惕。
6）商品房价格涨幅创历史新高，整体上仍属合理攀升
2004年郑州市商品房市场销售均价为2639元/ m2，上涨13.8%。其中，住宅均价为2327元/ m2，上涨10.8%；经济适用住房均价为1370元/ m2，上涨4.3%；非住宅均价为5289元/ m2，上涨2.1%。若扣除不可比因素（主要是整体物价及原材料上涨和人防异地建设费、企业所得税等政策性调高，经测算拉动价格上涨172元/ m2），2004年商品房价格涨幅为6.43%，低于同期全国商品房约9.7%的价格涨幅。
另据统计，2004年郑东新区商品房销售均价为3061元/m2,其中住宅均价为3038元/m2,非住宅均价为3102元/m2，住宅中售价最高的联盟新城项目达4100元/m2，最低的金成阳光家苑也在2700元/m2以上，都远远高于全市平均水平。郑东新区以其优越的地理位置、先进的城市规划设计、高标准的城市建设、广阔的发展前景、省市内外高度的投资开发热情，一经面市，市场价格即在一个较高的水平上运行，且从市场销售情况来看，接纳度高，增长的潜力还很大。
分析我市商品房市场价格大幅度上涨的原因：一是土地出让全面实行招拍挂导致土地成本增加；二是钢材、水泥、墙砖等建筑原材料的涨价因素；三是大量新材料、新工艺、新设施的应用；四是政策性税费标准（如人防费等）的提高；五是银行提高贷款条件，项目融资成本提高；六是近两年来，商品房市场需求旺盛，推动房价上涨较快；七是商业用房市场价格带动住宅和整个房地产市场价格上涨；八是郑东新区商品房价格的拉动和较大的心理影响。
7）住房二级市场交易总量高速增长，发展潜力巨大
2004年，全市二手房交易共13420套，比2003年增加4624套，同比增长达53%，交易面积达115万m2，同比增长58%。其中房改房上市交易共5425套，交易面积37.8万m2，分别占全部二手房交易套数和面积的40.4％和32.9％。全年二手房交易面积占同期商品房交易面积的比例达到47%，比2003年增长20.5个百分点；成交价格涨幅达12%，与商品房价格增长同步。数字表明住房二级市场在整个房地产业中的比重和地位日益提高，二手房市场的繁荣，对促进一级市场的发展将起到巨大的推动作用。
8）房屋租赁市场逐渐活跃，整体价格上升
近几年，由于临街建筑营业用房和底层商业用房开发盛行，销售形势看好，价格上扬，2004年全市出租面积达638.8万m2，同比增长12.3％，平均出租率为93％，上涨了近3个百分点，各类物业平均出租价格呈现出整体小幅上扬趋势。
9）个人住房贷款稳步上升
2004年，我市个人住房按揭贷款随着房屋销售面积的增长大幅提高,住
房按揭贷款金额达82.66亿元，同比增长33.6％，相对应的住房按揭贷款面积累计为347.64万m2，同比增长32.3％，10月底央行微调住房个贷利率，整体上对全年影响不大。
综合上述分析，2004年郑州市房地产业投资规模快速增长，市场供应与销售量同步大幅上升，结构整体平衡，价格稳步攀升。郑东新区成为本年度郑州市房地产业最有力的增长点，在投资、市场供应、销售及价格方面，对全市房地产业及今后的发展影响深远。2004年郑州房地产业与往年相比，更加呈现出持续快速的发展态势和良好的发展前景。（资料来源《2004年度郑州市房地产市场运行情况通报》）
2、郑州科技市场周边楼市状况
郑州科技市场毗邻郑州北区，郑州北区是指东风路以北、经三路以西、南阳路以东的区域。南阳路、花园路、经三路三条主干道构成了核心交通网络，北区交通便利，环境优美，文化、教育、基础设施齐备，因此选择以北区的楼市作为郑州科技市场周边的楼市进行调查。(如图，红色虚线范围为北区)
北区楼盘调查表
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