摘 要：随着中国改革开放的进一步推进和深化，我国的经济社会取得了飞速发展，特别是在房地产行业已经成为推动国民经济发展的重要支柱。然而近几年来，受国家宏观调控等相关经济政策的影响，以及金融风险的左右，房地产行业出现了虚假繁荣产生了泡沫经济，因此，如何准确合理的评估房地产市场价值给房地产信息的使用者提供一个参考借鉴的依据，日益成为评估界研究的热点。本文主要研究的是市场法在房地产评估中的应用以及在评估房地产中存在的缺陷和不足。以此引出对市场法的研究，提出集对分析法，建立联系度模型，改变以往可比实例因素选择的人为主观性，通过对模型的定量分析使市场法趋于规范和公正，提升房地产评估结果的准确度，使市场法在房地产评估中日臻成熟。
关键词：房地产， 市场法，主观性，调整
一、市场法在房地产评估中问题
（一）选取案例的随意性
市场法在房地产评估过程中不可避免地要在房地产市场上找到与之类似的房地产案例。而可比案例的选取往往存在着很大的主观性，由于市场法的替代性原理使得房地产评估的结果的准确性在很大程度上依赖于选取的可比案例。在房地产存在泡沫经济背景下有没有统一合理的选择标准，在因素各异，范围广大的众多案例中选取与评估对象类似的案例，往往靠的就是评估人员的主观判断，其主观性地选择可比案例这在一定程度上为房地产价值评估的不准确性埋下了隐患。
（二）因素调整的主观性
在选取确立了可比案例之后，往往需要根据可比案例对评估对象进行相关的因素调整，而目标在评估房地产进行因素调整时也没有完整、合理、统一的修正标准和技术支持，往往依靠的是评估人员的执业经验和主观判断对因素进行调整。在这种主观因素下的调整，其调整的结果往往差异很大，严重影响评估的结果。
（三）评估结果确定的主观性
在完成了对不同可比案例因素的调整之后，往往会出现不同的调整结果。而如何合理分配评选结果，准确得出最终的房地产评估价值，这也是影响其结果准确的重要环节，目前评估人员针对不同的调整结果往往采用的是算术平均法，加权平均法等。这种简单粗略地对待调整结果而得出的评估值，往往很难符合评估对象的客观实际。虽然评估人员在对可比案例的因素调整时引入了“权重”，但在确定权重时，往往也是缺乏统一的确定标准，经过执业经验和主观判断确定的权重，带有严重的主观性。
二、市场法的修正与改进
（一）集对分析法：主要针对可比案例选取的主观性提出的。在众多可选的房地产案例中分别确立两组集合A={X1 X2 ….. Xn}和B={Y1 Y2……Yn}，将这两个集合的因素组成的集对M=（E F）然后充分考虑集对M的性质，看其性质中哪些是A，B两个集合共同具备的，多少是A，B两个集合对立的，其余剩下的则是A，B两个集合既不对立也不共同具备的。如：共有S个特性，其中N个是共同具备的特性，O个是相互对立的。剩下的G=S-N-O个是既不对立，也不共同具备的特性。则u=N/S+O/Si+G/Sj其中N/S，O/S，G/S分别为可比案例中的同一度，对立度，差异度用来反映这两个集合A，B的异、同、反的测度；u则为联系度。i为对立度的系数（i=-1），就j为差异度系数。由模型u=N/S+O/Si+G/Sj可以得出可比案例因素中的异、同、反间的相互转化和联系。当j=1时不确定度会向同一度转化；j=-1时则表现为不确定度向对立度转化；当j在（-1 1）时则为确定度和不确定度在集对因素中所占的比例。因此对立度系数i=-1确定的条件下，集对因素的性质表现为联系度u和差异度系数j之间的相互关系。通过比对评估房地产与可比案例在异、同、反三个方面从而得出评估对象与众多案例中的联系度。
（二）关于可比案例可比因素调整的主观性 在确立待评房地产与可选案例的集对u=N/S+O/Si+G/Sj前提下，不妨设待估房地产Z与m个因素有关，则Z和m个因素也可建立集对。关于第t个因素（t=1， 2…..m）的联系度utk=N/Sk+O/Ski+G/Sjk可以从m个联系度中得出。在确立了m个联系度后需要确立其联系度的加权平均数，从权系数来确立各个因素的重要程度，这里主要是采用层次分析法：将房地产价格的影响因素按其性质进行归类和划分，然后将构成影响房地产价格的组成部分的因素进行两两比较，依次来形成各个层次的比较矩阵，用aij表示Xi和Xj中对上一层的影响情况，通过矩阵比较值确立个因素的权重；
这种采用层次分析法确立的交易实例，虽然避免了选取实例的认为主观的随意选择性，但此方法在很大程度上也受到了人们经验和主观因素的左右。尤其是在通过矩阵判断确立因素权重时，其确立过程粗糙，缺乏相应的精度，只能是一种半定量化的分析方法。
（三）在最终评估结果确立时采用的是模糊数学的思维原理：由于在实际的房地产估价过程中，存有大量无法精确量化的因素和指标，这势必会对最终评选结果的合理确立产生影响，而模糊数学是将一些不能准确量化的因素进行处理，其贴近概念和 择近原则在很大程度上迎合了房地产估价过程中不能准确量化的因素的需求。
三、结论
本文主要是针对市场法在房地产评估中存在的人为主观因素对房地产评估结果的影响，对于在房地产评估中的实际应用中存在的选取案例，案例因素调整及评估结果的处理存在的问题，引入集对分析法，层次分析法和模糊数学的相关概念，合理修正房地产估价过程中的可比案例选择的任意性，因素调整的主观性及评估结果处理的不科学性，在一定程度上解决了人为主观性对房地产评估的影响，进一步促进了市场法在房地产评估中的合理应用。
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